不知从何时开始,房子成为了所有人关心的话题。近期,宁波、海宁房企接连出现破产风波,而杭州一些楼盘也在经历高库存的压力之后开始降价促销,一时间“崩盘”的说法传遍大街小巷。开发商制造舆论,呼吁政府救市;有房一族担心自己高价买的房子一夜之间不值钱了;无房一族翘首期盼着政府出台更严厉的调控措施,让房价开始真正的“崩盘”。

房价高企已是不争的事实,但期望房价“崩盘”也并不现实。继温州传出上报松绑限购的方案后,杭州等也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性,限购松绑的传闻不断,很多人担心会继续推高房价泡沫。限购的初衷是什么?到底该不该松绑限购?

温州,远处的高楼是2011年开盘的瓯江公馆,今天,其单价已从开盘时的六万跌至三万。

说到楼市限购,自然就想到房价的上涨,理性的去思考限购政策的利弊时,必须要理清房价上涨背后的原因。商品房开始于上世纪80年代,当时杭州的房价每平米仅仅百元有余

到了90年代,经济过热加上钞票狂印,物价飙涨,房价十年间飙升几十倍,1994年,全国CPI高达24.1%,成为改革开放以来最高的通胀率。在随后打压房地产市场泡沫中,大量资金被套牢。世纪交替之际,社会经济逐渐回暖,很多人开始寻找新的投资渠道,楼市再次受到关注。

著名的温州炒房团横扫上海、杭州,仅仅2001年进入房地产领域的温州资本即高达2000亿元。在2001、2002、2003这三年中,杭州房地产投资开发额分别以38.78%、30.69%和30.56%的速度增长,住宅用地价格和商品房销售价格持续大幅上涨。

房价扶摇直上的情况一直延续到了2008年。由于银行限贷以及紧缩的货币政策,时年12月份,杭州二手房均价下降了2.4%,这次下降,也是建立房地产价格统计以来同比首次下降。但是之后并未延续下跌趋势,反而是继续一路走高,直到2010年,国家出台限购政策。

限购政策发布的初衷显然是为了抑制房价过快上涨,但依然没有控制住房价,从发布限购政策以来到今年3月份,杭州房价累计上涨2.4%,而在全国范围内,广州累计上涨了30%,厦门累计上涨了26.9%,北京累计上涨了22.2%,上海累计上涨了21.7%。在70个大中城市统计数据中,仅温州一个城市的房价下降,四年内下降幅度惊人地达到了20.3%……[详细]

杭州一楼盘降价数千元,老业主拉起横幅打砸售楼处,而另一边则是闻风而来的购房者。

限购政策发布至今,效果如何有目共睹,有人笑称,买不起的依然买不起,买得起的也换不起。楼市限购在打击投机型炒房的同时,也打击了改善型需求的人群,还误伤了刚需群体。

有人说,温州的房价不是降了吗?这就说明调控是有效的,不是吗?

事实证明,这种观点是错误的,温州房价降低并不是因为调控,而是因为内在的经济运行情况。温州有大量中小企业投资房地产市场,整体规模是供大于求的市场,而空心的实体经济在金融危机冲击之下,银行拒绝放贷,许多企业资金链断裂,只能通过卖房偿债,在抛房和经济状况的压力之下,投资性需求锐减,导致房价下跌。

因此是温州经济影响了温州楼市,而不是限购政策影响了温州楼市

在杭州最近的楼市打折促销中可以看到,只要降一点就有人蜂拥而至,而位置相对好些的楼盘,更是趋之若鹜。实际上,到现在为止曝出房企倒闭、房价崩盘的多数都是因为本身的经营策略失误,或是有整体经济状况下行的背景,而与楼市限购政策的关系究竟有多少,还值得商榷……[详细]

我国23个省份土地财政依赖度排名中,浙江依赖度排在第一位。

楼市限购政策并未明显影响到楼市,其背后原因实际上是搞错了限制对象,一刀切的政策反而绑住了市场的手脚,有一种头痛医头脚痛医脚的表面假象。

因为房价上涨的根本成因并不是炒房所致,其背后有很复杂的各种因素交叉而成,比如人民币升值导致出口减少,从而引发制造业和劳动力密集型产业利润下降,加上CPI的升高,投资环境恶化,热钱流入等等一系列因素,才引发了人们向房地产或民间借贷等暴利产业转移。

另一方面,除了上面所说的原因,地方政府的债务问题也是不容忽视的成因之一。据《中国经济周刊》统计,在我国23个省份中,浙江的土地财政依赖度排名第一

土地财政依赖度指土地偿债在政府负责偿还债务中所占比例。作为浙江省的省会,杭州在土地收入上一直走在前列,在2009年时就创造过1200亿的卖地纪录。卖地收入本身应用来建设保障房、廉租房,满足低收入或年轻群体需求,但高达66%的偿债比例,让剩余的建设资金少得可怜。

短短几年,地价的不断高企,让房价也随之水涨船高。据国土资源部发布的消息显示,仅2013年一年,全国的土地出让金收入高达4.1万亿,刷新了2011年的3.15万亿元的历史纪录……[详细]

松绑限购,用税收手段取而代之,并公开税收支出,还政于民才能让楼市真正健康发展。

不少人看到限购松绑的消息,会很自然联系到“救市”两个字,但上面的例子已然证实,楼市限购对调控房价并没有产生什么积极影响,所引起的市场反弹反而更加剧烈,如深圳这样以外来人口居多的城市,供不应求的市场导致房价依然不断上涨,限购令几乎完全失效。

所以说,杭州本身只要把握好市场节奏,有效控制住投机型购房,并加大保障房项目上的投资力度,实际上是可以让商品房价格保持在合理区间。杭州楼市如今面临的真正的问题,是限购政策影响了市场化交易,这就容易让政策走弯路,企业背上沉重压力,而最终的危机转嫁将是整个社会。

宁波兴润置业“崩盘”,是因经其营不善和高利贷使资金链断裂,导致高达35亿元的债务违约。而浙江倒下的另一个房企,海宁立德房地产开发有限公司,由于未能如期偿还多笔民间借款,也已经破产。楼市成交萎靡、银行贷款受限,而开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度,这才是房企破产的真正原因。尤其是一些中小房企资金链承压,导致正在开发的项目发生烂尾的情况逐渐增多。所以说,目前楼市成交的低迷并不是因为限购政策的影响,而是因为市场的选择

2013年8月,温州曾微调了楼市限购令,是全国第一个“松绑”限购令的城市,但资本仍然感到力不从心,因为投机总是要以刚需为基础,如果价格高到刚需竭尽全力还是买不起,投机也就是失去了意义,因此并没有减缓下跌的趋势……[详细]

2010年4月,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后,一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为“限购令”。

2011年3月1日,杭版“限购令”推行,规定拥有1套房的本地居民只能再买1套,非本市居民只能购买1套,同时规定二套房首付至少6成。

温州则出台更为严格的限购政策,按照温州出台的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》,2011年3月14日后购买房屋的家庭,不管名下有几套房,也无论买后是否卖掉,都不能再购买房屋,该地方措施被业内称为“温州版”最严限购令

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楼市限购松绑不等于“救市”,松绑了限购令也救不了楼市,因为决定房价的根本是供求关系,供给增加和需求减少都可以让房价回归合理。但我们的政策减少了需求,却没有增加供给,这才是房价居高不下的根本原因。

土地垄断抬高了土地价格,收入分配不公,让有钱人再高的房价也照样买。房价的泡沫利用了市场机制,所以也会被市场反制,政府不该“救市”,也不该限购,应当让市场回归,才能让价格真实反映供求关系。拿出决心为限购松绑,以行之有效的长期税收与货币政策影响房地产市场,分类调控抑制投机,限贷不限购,引导资金回到实体经济,才是上策……