今天是温州金改一周年的日子。就在这一时间节点,跟金融颇为紧密的温州楼市却接连告急。

 

今年1月份、2月份,在70个大中城市中温州新建商品住宅分别同比下跌10.8%、8%,领跌全国;部分豪宅项目房价腰斩……

 

很多人把温州楼市的这次跳水归结为国家持续的调控,和温州炒房客的逃离。而这背后的诱因其实是温州地下金融的危机,以及众多温州民企逃离实业,所造成的温州模式困局。

2月房价:全国70个大中城市仅温州下跌

[2月房价:全国70个大中城市仅温州下跌]

据温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示,2012年,温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降,其中均价下跌24%,同时,土地平均楼面地价处于近5年来最低值。而据国家统计局公布的数据,今年1月份、2月份,在70个大中城市中温州新建商品住宅分别同比下跌10.8%、8%,继续领跌全国……[详细]

[部分豪宅房价被腰斩 每平8万跌至4.5万]

前几年,温州房价上涨幅度非常明显,在国家多次出台楼市宏观调控政策的影响下,温州“炒房客”陆续从房产投资领域退出,当初的高位房价已难以承接。

3年前,温州房价一度快速上涨、领涨全国,最高峰时甚至高出一线城市的平均房价。一些精品楼盘一路受追捧,均价都达到了每平方米8万元。

如今,领跌全国的温州楼市,迫使一些热衷住宅投资、投机的温州“炒房客”陆续“逃离”。温州房价连续“高台跳水”。狂跌后的楼价犹如被“腰斩”,如均价每平方米8万元的鹿城广场,现在几乎跌至4.5万元……[详细]

温州楼市急降

[温州房价暴涨之路:曾经疯狂]

1997年,首届房交会开幕时,温州新城住宅价格仅1200-2000元/平方米,从2001年下半年开始,温州市区房价出现第一次较大幅度上升。2005年初,大南门区域房价率先突破万元,之后便一发不可收拾。2008年,虽然受国际金融危机影响房价下跌但很快回暖,到2010年,市区房价均价已冲破3万元/平方米大关……[详细]

[房价遇金融危机不跌反涨]

在过去的6年时间里,市区新房销售均价从8045元/平方米,一路上涨至34674元/平方米,上涨了惊人的4.2倍。即使是在遭遇金融危机的2008年,全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌,但温州却一枝独秀,是年均价达到15477元/平方米,涨幅为惊人的58.1%!

在市府路的锦江家园小区里,一套装修不满3个月的大三房标价450万元出售。但记者跟随中介刘先生来到这家时,房东吴女士的丈夫正在门口清理大门上的红油漆,一股浓烈的汽油味弥漫了整个走道。随后刘先生悄悄告诉记者,这是逼债人干的。据了解,这套房子仅仅购买了一年,而一年前的价格是530万元……[详细]

温州楼市暴跌:金改需要更慎重

[温州楼市暴跌:金改需要更慎重]

温州金融改革接近一周年之际,对温州楼市告急消息的解读所能得到的结果似乎颇为丰富。温州金融市场特征明显,超强的盈利能力让数量众多的金融机构纷纷进驻温州;更多的选择使温州企业在各家机构间游走,为竞争客户源,金融机构放贷条件不断降低,而对投放风险的容忍程度不断升高。大量放贷资金去向如何?

一个很通俗的道理是,逐利心态人皆有之,单纯的资本运作永远追求利润最大化。固定资产的升值,或者更具体地,土地、房产的升值,成为资本投机的集中去向。企业以实业作为向金融机构贷款的依据,获得资金后大量圈地、盖房、做房地产,“炒房大军”风生水起,全民投资、全民投机逐渐演变成一种盛宴。银行等金融机构对此种情形很清楚,而在经营压力的限制下,仍以不断加大的贷款规模变相支持了投机的风行。一旦经济形势发生变化,金融机构紧缩抽贷,资金枯竭,盛宴戛然而止,随之而来的必然是崩盘噩梦。

没有实业支撑的金融市场其发达只是泡沫,而这种不健康的“发达”在很短的时间内把资金和人力大量抽离实业,造成实体经济空心化蔓延,加速了泡沫的破灭速度。楼市暴跌,是其后果之一。温州的金融体制改革,作为中国金改的试验区,必须有着更长远而全局的设计与考虑……[详细]

温州房价降价潮背后的谜团

[温州房价降价潮背后的谜团]

为什么是温州的房价最先开始大幅下跌?为什么又是二手房开始先跌?……在温州房产降价潮的背后,隐藏着诸多有待解开的谜团。唯有通过抽丝剥茧,找到降价的真正原因所在,才有助于我们更加清晰地认识温州楼市。同时,也更加有利于我们对未来市场的走向有一个直观的把握……[详细]

一、民间借贷信用危机

压垮骆驼的最后一根稻草,真正让那些在观望中做出抛售决定的,是发生在2011年9、10月份温州老板“跑路”事件。原本活跃异常的温州民间借贷,因为该事件而产生巨大信任危机,并由此而引发了一场巨大的挤兑风波,很多企业主或者投资客手中的资金立刻紧张起来,抛售套现。

二、资本充裕,老城区面积小,成投资温床

温州在浙江乃至全国都是一个非常非常独特的地方,它的民营资本非常充裕,有着各个方面的投资传统,再加上老城区的面积小、房源供应量少,这就很容易成为投资、投机行为的温床。[详细]

[根本原因:温州模式的疲软]

表面上看是宏观调控收紧,炒房客逃离,而这背后的深层原因就是温州模式的疲软。

温州民企投身房地产主要在两个时期:第一个是2000年左右的时候政策放开,许多制造企业纷纷投资房地产。其次是在2005年、2006年前后,制造业的利润不断被摊薄,部分民企不得不寻找副业辅助主业。这一现象随着近几年房地产的迅猛发展,民企制造业利润不断下降,越来越明显。

服装、电器和制鞋是温州三大传统制造行业,也是当年温州模式最典型的代表。然而,目前三大行业的利润都在大幅下滑,鞋业的利润只能保持在1%到3%。电器的利润从原来的20%下降到目前的7%左右,中小企业甚至只有2%左右。而与此相对的是房地产投资的暴利。富丽达集团一负责人曾介绍,该集团由单纯纺织业向房地产开发、物业管理、实业投资等多元化方向发展后,净利润同比增长了12倍。

尽管企业总会说赚了钱还会返回实业,但可信度有多少?当“身不动,膀不挪”便可将上亿财富轻易收入囊中之时,谁还会费心费力地去做实业;当资本进入地产、金融可以快速获得升值,谁还能静下心来长期坚守投入科研和高新技术创新?

由于制造业资金的逃离,使得浙江的经济发展增长的动力已经呈现了疲态,而空心的温州实业亟待拯救……[详细]

温州模式

温州模式被称作“狼群经济”(又被贬义地称为“小狗经济”),形容温州遍地的小企业,小家庭作坊场景及灵活的民间资本(温州民间资本的融资灵活,加上天然的抱团习惯,形成了温州民间资本的优势)。和苏南模式的集体经济,产品主要为大工业配套服务不同,和广东模式注重利用外资发展也不同。

政府在经济发展的过程之中,扮演了“无为”者的角色,更多的时候,政府对民间的经济行为采取睁一只眼闭一只眼的态度。

优点:

更开放包容的自由市场,家族企业或抱团式经济居多管理成本低。

缺点:

自律不足,假货横行

粗放发展,环境污染严重

技术水平低,开发能力弱,创新力不足。

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财经专家评论
马光远:城市整体感觉较旧

[马光远:城市整体感觉较旧]

我记得我第一次去温州的时候,那个时候他们讲温州的房价均价是全国第一,我大吃一惊。

因为我们去看那个城市,其城市的面貌并不能代表温州这么多年来的经济实力,城市整体感觉还是比较旧的……

刘戈:贫富差距致暴涨急跌

[刘戈:贫富差距致暴涨急跌]

虽然温州很富,但是它也是一个贫富差距非常大的地方,有钱的是一些在全世界做生意的,以及当地的企业家。

但是大量的群体是本地的一些城市平民,还有大量的从外地来打工的人,他们和那些盖的非常漂亮的房子是没有关系的,所以这个房子是在这部分有钱人里炒来炒去,当遇到调控的时候,那么它必然会出现现在这个样子……

叶檀:实业遇阻楼市易崩

[叶檀:实业遇阻楼市易崩]

现在房地产市场在急剧地分化,像温州这样此前房价非常高的城市,实体经济和货币链条就容易遇到瓶颈。

结果,房地产价格就处于一个下滑,甚至是处于一个半接近崩溃的状态……

数读温州炒房团
温州炒房团

据不完全统计,温州约有8万多人在全国购置房产,其中至少90%以上是炒楼。按1人购买2套房子计算,总资金额在420亿元

在外地有160万温州人,购置多处房产的相当普遍,保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计,共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是,温州有10万人在炒楼,动用的民间资金高达1000亿元……

 

资本逐利无可厚非,企业要生存下来也不容争辩。

 

但面对大批企业逃离实业,类似“卖商品不如倒资本”、“不求百年基业但求资产增值”的观念横行。我们除了质疑一下这些企业主缺乏工业精神之外,似乎更应该反思我们的环境。

 

制造业利润之低和房地产利润之高的巨大差距是否正常?土地财政在这场狂热中又扮演了什么角色?金融改革是否真正能到位?

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