腾讯大浙网大浙网 > 财经 > 财经观察 > 正文

SOHO中国潘石屹:转战上海 外滩非争不可

2013年01月14日10:14中国企业家我要评论(0)
字号:T|T

“我们是不怕的,我们已经做过法律设计并在沙盘上试演过了。”2012年12月24日,复星国际有关人士(以下简称“复星”)告诉《中国企业家》,早在2011年10月,潘石屹一早出关,边防警察先问我两问题:姓名?去哪里?我回答后。她说,我是你微博上粉丝,留言你总不回复。第一次来到上海复星总部的时候,在郭广昌 的办公室说了上面的话。“他暗示即便没有复星的同意,依然是有办法进入到外滩8-1项目之中,”复星告诉本刊,“但当时我们并没有意识到这句话的意思。”

两个月后,SOHO中国(00410.HK)通过收购外滩8-1项目公司上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)持股公司证大五道口、绿城合升的方式,避开复星国际(00656.HK)的优先收购权,以40亿的价格获得外滩8-1项目50%的权益。

这令郭广昌意外、愤怒,在此后协商无果的情形下,2012年5月31日,复星国际以“优先收购权”被侵犯为由,将SOHO中国等三家公司诉至法庭。

这起诉讼引起业内广泛关注。彼时正值盛夏,德恒律所一位律师和本刊记者谈及这一纠纷,得知潘石屹不久前宣称SOHO中国将转型物业持有时表示,“双方很难再坐下来谈了。”

自2010年开始,北京市加强了对商业物业散售的规范和管理。这意味着商业地产的原始时代正走向终结,一线城市开始重视建筑的品质、人们的消费体验以及商户们的长远利益。以散售为主的SOHO中国,惊觉他们开始被政府拒之门外。在北京土地市场上,潘石屹发现无论他如何争取,终归是无法令政府将核心地块交给SOHO中国去运营发展。

无奈之下,潘石屹转战上海。两年来,SOHO中国在上海拿下10个项目,其中外滩SOHO地块以及复兴广场项目均地处上海外滩这一黄金区域。

“地段为王。”这一直是潘石屹进行项目布局的核心理念。“一般来说,决定商业项目价值的有三个因素,”中国商业地产联盟副会长王永平(微博)告诉本刊,“地段、操盘者的规划设计能力以及物管公司的运营管理经验。”

后两个因素需要开发商长期的投入和经验的累积。一般来说,一个大型购物中心至少需要5-10年的培育期,方能贡献稳定的现金流。至于其项目升值空间,与运营商的能力息息相关。

至于地段,它是决定一个商业项目发展潜力的先天因素。核心地段的商业项目,因位置的稀缺性而让其身价无限。在SOHO中国过往的发展中,正是凭借地段、营销以及张欣对建筑时尚独特的包装,将项目散售出去,获利无数。但如今却成为其发展的短板,不仅迟迟未能培养出成熟的商业运营和管理能力,SOHO中国还时时需要面对项目储备问题。

彼时,SOHO中国绝不开发10万平方米以下的小项目。现如今潘石屹却再无选择项目大小的权利。SOHO中国在上海的10个项目中,有3个项目的规划建筑面积低于10万平方米,其中外滩SOHO和复兴广场两个项目规划建筑面积也仅在13万平方米左右。“他急于在上海寻找一个地标性的建筑,来帮助SOHO中国迅速建立品牌,并确立自身在上海滩的地位。”王永平告诉《中国企业家》。

恰在此时,外滩8-1项目出现在潘石屹的眼中。

2010年2月,外滩8-1项目被上海证大(00755.HK)以92.2亿元竞得。期间,董事长戴志康因资金压力连续两次向复星转让外滩8-1项目的股权。2010年10月海之门成立之时,复星国际已经持有海之门50%的股份,上海证大、绿城以及上海磐石(证大旗下公司)合计持有余下50%。

在海之门的股权设计上,完全符合当时双方的诉求。复星意在投资,50%的股权已经足以保证复星的合并报表的权利。同时,上海证大+绿城中国(03900.HK)联合体总计拥有余下50%股权,双方在本质上仍旧是对等合作。“上海证大负责项目的操盘规划,复星负责资金和政府关系。”戴志康表示。

此时,楼市调控让资金和市场都发生了变化。一方面,住宅开发商开始意识到二、三线城市以及多业态发展的重要性;另一方面,各类地产基金异军突起。

复星在此时重整旗下房地产板块。2011年初,复地在香港退市之后,重新确定了“投资+开发”的发展模式;另一方面,成立星浩资本,打造商业地产基金全产业链开发模式。同时,复星还试水养老地产。

这一切都围绕“资金+地产”的模式进行。但为了平衡风险,复星还需要保证现金平衡和优质资产的持有。而一线城市的大型商业项目恰恰同时具备这两种功能。“持有优质的商业物业,可以帮助上市公司调节资产负债、平衡资产组合,”德恒律所一位律师告诉《中国企业家》,“一方面,其日常经营所产生的持续稳定的现金流,可以通过REITs再度打包上市,获得资本升值的机会,或是进行其它再融资安排;另一方面,商业项目会不断成长,会给企业带来不断的资产增值。”

在此之前,复星旗下团队一直缺乏运营大型商业项目的能力。也正因为如此,复星才保持与上海证大的对等合作。“我们必须在项目开发上依靠戴志康的团队。”复星直言不讳。

但外滩8-1项目再度生变。戴志康倾力设计的“高山流水”方案被调整成双子塔的设计的同时,上海证大资金越发紧张。最终戴志康做出了一个令复星意外的决定,“他来问我们,愿不愿意买下外滩8-1项目余下的股权。”

但郭广昌显然不愿意再使用巨额现金买下全部股权,复星已经持有外滩8-1项目50%股权,又有优先收购权作为保证。他更倾向于寻找一个财务投资者来合作。

几经博弈之下,最终,潘石屹还是将外滩8-1项目50%的权益收入囊中。但结果是,这起交易已经一年,他依旧被拒之门外。

“这个项目的发展,不需要潘石屹。”郭广昌的声音强硬而冷酷。在戴志康退出之后,原有的团队在上海证大非执行总裁吴洋的带领下依旧主导外滩8-1项目的规划和发展,而复星开始逐步参与其中。他们借此机会建立自己的商业运营团队,甚至远赴香港从某商业巨头手里挖来资深商业人才来帮助外滩8-1项目的发展。对于持有型商业领域,复星有着更长远的布局。

归根结底,SOHO中国与复星在企业理念和运营能力上并无互补和合作的空间,却只存在对利益的分割和争夺。

“我们从未想过要把外滩8-1项目切割开来,”复星告诉本刊,“我们始终如一的观点是,一定要把项目的主导权确定下来,其它一切谈判都是没有意义的。”

不止如此,“汪先刚在这起谈判中到底扮演什么角色,这始终是扎在我们心口上的一根刺”,复星始终对此无法释怀。

“做投资看上去是在一起赚钱,但实际上是把人聚在一起相处”,郭广昌私底下表示,而无论是在经营理念还是价值观念方面,双方分歧很大,“最起码,有些事我是绝对不会做的。”

“我们不对调停的结果表示乐观。”复星告诉本刊,他们会尽全力申诉让外滩8-1股权结构回到原有状态。

在上海证大成立20周年的战略研讨会上,潘石屹一直心不在焉。会上由他发言时,他坦陈,“我很想知道,到底如何去面对郭广昌,又如何才能获得对方的信任。”在他看来,只有打破现在的僵局,才能真正知道自己应该在上海、在这个时代去做什么样的事情。

SOHO转型之路,远比潘石屹想象中的要艰难许多。昔日过分追求短期收益,使得SOHO中国在此后的发展中处处掣肘。如今看来,再精明的企业家,也无法左右市场的整体趋势。

推荐微博

换一换
注册微博
读完这篇文章后,您心情如何?
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
如果你对新闻频道有任何意见或建议,请到交流平台反馈。到微博反馈